19 января мы организовали панельную дискуссию на тему «Неочевидные риски при сделках с земельными участками» в главном корпусе НИУ ВШЭ. В качестве слушателей были приглашены нынешние студенты и выпускники Программы профессиональной переподготовки ВШЭ «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью».
Одной из главных целей мероприятия было создание и поддержание дружеской атмосферы среди студентов нашей программы. Несмотря на то, что курс проводится в онлайн-формате, на очную встречу с удовольствием пришли 19 наших нынешних студентов и выпускников. Помимо этого, в этом году, впервые за 3 года существования программы, мы открыли второй, весенний набор и получили уже 28 заявок. Далее расскажем, как прошла дискуссия и к каким выводам удалось прийти.
Панельная дискуссия была посвящена рассмотрению рисков для покупателей земельных участков и расположенных на них построек (ОКС) в случаях нарушений на этапах формирования, выделения или приватизации собственности. В формате живого обсуждения наши юристы и слушатели рассматривали конкретные примеры из судебной практики и из реального опыта участников дискуссии.
Результаты панельной дискуссии
В ходе панельной дискуссии партнеры ЮК «Неделько и партнеры» и слушатели:
- обсудили, что осталось «за кадром» судебных решений, но повлияло на результат рассмотрения споров;
- сформулировали основные выводы, которые можно сделать из судебных актов и которые напрямую влияют на процесс и результат юридической экспертизы в сделках с земельными участками;
- определили, какие из рассмотренных рисков могут быть выявлены на стадии юридической экспертизы сделки и какими методами это можно сделать.
Кейсы от специалистов ЮК «Неделько и партнеры»
Наши партнеры поделились личным опытом и рассказали, какие негативные последствия могут повлечь нарушения на любой стадии предоставления земельных участков и разрешения выполнения строительных работ:
Старший партнер Ольга Саутина рассказала об уникальном случае наложения ареста на более чем 11 тысяч земельных участков одним постановлением следственного органа в Краснодарском крае. Проблема возникла из-за того, что на протяжении 20 лет местные органы самоуправления давали разрешение на формирование и предоставление земельных участков с нарушением границ Сочинского национального парка, территория которого относится к федеральной собственности.
Управляющий партнер Василий Неделько поделился кейсом, в котором новый собственник магазина потерял 2/3 арендуемого участка под зданием из-за того, что при формировании и первичном предоставлении в аренду под строительство земельный участок был определен в значительно большем размере, чем было необходимо для эксплуатации магазина.
Старший юрист Александр Сичинский предупредил слушателей о рисках, связанных с последующим изменением цели аренды или вида разрешенного использования земельного участка. Были рассмотрены как в случаи, когда такой земельный участок предоставляется на торгах и цель аренды относится к его существенным характеристикам, так и в случаи, когда «изначальная» цель аренды позволяет предоставлять земельный участок без торгов, а вот «новая» цель требует их обязательного проведения.
Партнер Константин Сичинский поделился со слушателями новыми тенденциями в области деприватизационных исков. Он уделил особое внимание формирующейся судебной практике по признанию иска «о признании права собственности на земельный участок отсутствующим и возврате «титула» органу местного самоуправления» негаторным (а не виндикационным). Это «выводит» такой вид исков из-под применения исковой давности и позволяет «отменять» приватизацию земельных участков за 1990-2000-е годы.
