Разбираем, почему Люблинский районный суд отобрал квартиру у добросовестного приобретателя, выгнав на улицу семью с тремя несовершеннолетними детьми, а Мосгорсуд отменил это решение.
На круглом столе в Госдуме в ноябре 2025 года по вопросу защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости была озвучена эта жуткая история:
Ирина Тарасова лично рассказала, как в 2013 году они с мужем купили квартиру в Москве с использованием ипотеки. Потом родили трех детей, использовали материнский капитал для погашения ипотеки. И вот в марте 2025 года, через 12 лет после сделки, Люблинский районный суд признает недействительным договор купли-продажи жилого помещения, прекращает их с мужем право собственности на квартиру и обязывает освободить жилье в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Представляете, семью из 5 человек, прожившую в своей двухкомнатной квартире 12 лет, выплатившую за нее ипотеку, выгоняют на улицу, несмотря на то, что это единственное жилье нынешних собственников. Причем из-за использования материнского капитала среди собственников были их несовершеннолетние дети. Органы опеки «успокоили» мать: «Если им негде будет жить, детей отправят в детский дом».
Семья, добросовестный покупатель, единственное жилье, а квартиру могут забрать: как такое может быть?
Оказалось, что в 2013 году паспорт молодой хозяйки квартиры (первоначальной собственницы) был подделан. Квартиру продали мошенники, а сама девушка пропала без вести. Из рассказа Ирины Тарасовой следовало, что дядя пропавшей хозяйки (М. Белоусов) долго искал племянницу. Потом по суду признал её умершей, доказал, что квартиру продали мошенники, вступил в наследство и признал в 2025 году сделку купли — продажи квартиры от 2013 года недействительной, восстановив процессуальные сроки.В этой ситуации после признания договора недействительным семья Ирины Тарасовой как добросовестный приобретатель могла бы рассчитывать только на компенсацию от государства на основании статьи 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (см. подробнее здесь). Но, во-первых, за компенсацию нужно было бы еще посудиться, а это минимум 1 — 2 года, а во-вторых, размер компенсации не позволил бы купить новое жилье. Получалось, что с точки зрения закона вроде бы все правильно, но с точки зрения справедливости и здравого смысла — полный бред.
Помощь пришла откуда не ждали
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, детально изучив ситуацию и все имеющиеся документы, отменила решение Люблинского районного суда 18 декабря 2025 года, обратив внимание на нюансы поведения безутешного дяди пропавшей 12 лет назад девушки и особенности применения сроков исковой давности.
12 лет после сделки: разберём нюансы закона в отношении сроков исковой давности
До 1 сентября 2013 года статья 196 ГК РФ устанавливала 3-летний общий срок исковой давности. По общему правилу он исчислялся со дня, когда заинтересованная сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права.
С 1 сентября 2013 года после вступления в силу Закона №100-ФЗ в статью 196 ГК РФ добавили пункт №2: «Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен».
Началом течения такого десятилетнего срока является день нарушения права, а не день, когда лицо узнало о нарушении. И этот срок применяется судом по заявлению стороны, а не по умолчанию. Таким образом, десятилетний срок исковой давности носит объективный характер и не зависит от осведомленности истца.
Почему Мосгорсуд отменил решение Люблинского районного суда?
Спорная квартира изначально выбыла из собственности племянницы в августе 2012, затем, 26 марта 2013, года приобретена семьей Ирины Тарасовой. Дядя пропавшей девушки, М. Белоусов, обратился с исковым заявлением в Люблинский районный суд 25.04.2024, то есть по истечении предельного десятилетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ.
При этом ответчики весь юридически значимый период живут в квартире, несут расходы по её содержанию.
Судебная коллегия также обратила внимание, что истец М. Белоусов мог обратиться с заявлением о признании племянницы пропавшей без вести еще в 2013-2014, ведь он узнал о ее исчезновении в начале 2013 года. Более того, Белоусов с 2013 года знал о проживании в спорной квартире посторонних лиц и мог обратиться с иском об оспаривании сделки еще в 2014 — 2015.
Как следует из материалов дела, постановлением ОУУР ОМВД России от 24.09.2013 Белоусову отказано в возбуждении уголовного дела по факту утраты родственной связи с племянницей в связи с отсутствием события преступления. Данное постановление истцом не обжаловалось, розыскное дело по его жалобе не заводилось.
Истец же с сентября 2013 года никакого интереса к судьбе племянницы не проявлял, мер по её розыску и сохранению её имущества не предпринимал, не пытался осуществить признание договора купли-продажи недействительным, срок оспаривания сделки пропустил, иск о признании договора недействительным не подавал. Он (М. Белоусов) начал совершать активные действия лишь после его уведомления правоохранительными органами о возбуждении уголовного дела по факту совершения мошеннических действий в отношении спорной квартиры и признания его потерпевшим как единственного родственника. При таких обстоятельствах суд первой инстанции неправильно применил как общий, так и предельный срок исковой давности.
Вот так из-за того, что судья первой инстанции не знает, как применять 10-летний срок исковой давности, семья из 5 человек чуть не оказалась на улице. А что было бы, если бы иск был подан до истечения 10-летнего срока, лучше не думать.
Но давайте теперь попробуем взглянуть на эту историю с другой стороны. Что нужно было делать родственнику пропавшей девушки, чтобы вернуть в семью квартиру, украденную мошенниками?
Что делать, если ваш родственник пропал, а в его квартире живут другие люди?
Вернемся к хронологии событий, поставив себя на место дяди пропавшей девушки.
| Начало 2012 года | Мошенники узнали об одинокой женщине, собственнице двух квартир. Один из мошенников втерся к ней в доверие, получил оригиналы документов на квартиры, подделал её паспорт, оформил от её имени доверенность на право распоряжения всем имуществом. |
| 29.08.2012 | Мошенники оформили квартиру на одного из членов своей группы. |
| 26.03.2013 | Ирина Тарасова и ее муж купили квартиру у мошенников по рыночной стоимости. Супруги привлекали риэлторов, использовали ипотечный кредит от Сбербанка, потом рефинансировали кредит в ВТБ. Осуществлялось страхование титула в ОСАО «РЕСО-Гарантия» и СК «ВТБ Страхование». Везде сделки проверяли юристы, и никто не выявил никаких рисков. |
| Начало 2013 года | М. Белоусов, дядя пропавшей женщины, узнал о её исчезновении и о том, что в её квартире проживают другие люди, и обратился в полицию. |
| 24.09.2013 | М. Белоусов получил отказ в возбуждении уголовного дела по факту утраты родственной связи с племянницей в связи с отсутствием события преступления. Данное постановление Белоусовым не обжаловалось, розыскное дело по его жалобе не заводилось. |
| 29.08.2018 | Розыскное действие, возбужденное другим родственником, было прекращено по сроку давности. |
| 2023 год | Белоусов узнал о возбуждении уголовного дела по факту совершения мошеннических действий в отношении квартиры, когда его уведомила об этом полиция. |
| 27.11.2023 | По заявлению Белоусова суд вынес решение о признании племянницы умершей. |
| 18.03.2024 | Был вынесен приговор по уголовному делу, установивший, что сделка по квартире оформлена мошенническим путем. |
| 25.04.2024 | Белоусов подал заявление в суд о признании сделок по продаже квартиры недействительными. Первая инстанция встала на его сторону, но апелляция оставила квартиру в собственности добросовестных приобретателей на основании пропуска 10-летнего срока исковой давности. |
Апелляционная инстанция упрекнула Белоусова в недостаточной настойчивости:
«<Белоусов> же с сентября 2013 года никакого интереса к судьбе <племянницы> не проявлял, мер по её розыску и сохранению её имущества не предпринимал, а начал совершать активные действия лишь после его уведомления правоохранительными органами о возбуждении уголовного дела по факту совершения мошеннических действий в отношении спорной квартиры и признания его потерпевшим как единственного родственника».
Попробуем поставить себя на место Белоусова
Допустим, он пришел домой к племяннице в январе 2013 года. Дверь открыла мошенница или какой-нибудь арендатор квартиры, которого вполне могли туда запустить после первой сделки в августе 2012 года. Сказали, что племянница продала квартиру и уехала искать счастье в теплых странах. Он не поверил, пошел в полицию, написал заявление. Ему популярно объяснили, что его племянница — взрослая женщина и сама может принять решение продавать квартиру или нет, и отказали в возбуждении уголовного дела. Другой родственник возбудил розыскное дело и получил отказ в 2018 году.
Что можно было бы сделать в этой ситуации?
Белоусов мог бы обратиться в суд с заявлением о признании гражданина безвестно отсутствующим по истечении года с момента пропажи племянницы (ст.ст. 42-46 ГК РФ, глава 30 ГПК РФ). По истечении 5 лет можно было бы признавать ее умершей (ст. 45 ГК РФ).
Но для этого нужно было знать, что существует процедура признания человека безвестно отсутствующим, или проконсультироваться с толковым юристом.Вот вы теперь знаете, как нужно действовать, но сомневаетесь в своих силах? Обращайтесь к специалистам ЮК «Неделько и партнеры».